El impuesto no es sobre lo que vendes, es sobre lo que ganaste. Aquí está la diferencia, la exención de casa habitación y lo que hay que guardar desde hoy para pagar menos.
Revisado el 17 de agosto de 2026
Al vender un inmueble puede haber ISR. Es el impuesto que más sorpresas da, porque mucha gente cree que se paga sobre el precio de venta. No: se paga sobre la ganancia, y la ganancia se calcula de una forma que a tu favor.
A grandes rasgos: precio de venta, menos lo que te costó comprarla —actualizado por la inflación, no el número histórico—, menos las mejoras que puedas comprobar con factura, menos los gastos de la venta y los que pagaste al comprarla.
Esa actualización por inflación importa muchísimo. Una casa comprada hace veinte años en una cantidad que hoy suena ridícula no se compara contra el precio de hoy en pesos de entonces: se actualiza con los índices de precios. La ganancia real, calculada así, suele ser mucho menor de lo que la gente teme.
Si vendes la casa donde vives, puedes quedar exento hasta cierto límite. Las condiciones generales son:
⚠️ El tope se actualiza cada año porque la UMA cambia. No lo tomes de ninguna guía, ni de esta: pregúntalo en la notaría el mes en que vas a vender.
Quien determina, retiene y entera el ISR es el notario. Por eso el cálculo de verdad, con tus números, se hace ahí. Llega con tus papeles y pídeselo antes de firmar, no después.
Aquí está la parte accionable, y sirve aunque vendas dentro de diez años:
Guarda las facturas de todo lo que le construyas o le mejores a tu casa. Ampliaciones, barda, techado, cambio de instalación. Con factura, esas mejoras se restan de la ganancia y bajan el impuesto. Sin factura, no existen para el cálculo, por más que se vean.
Guarda la escritura de compra y el recibo de lo que pagaste al comprarla: los gastos notariales y el impuesto de adquisición de entonces también entran.
Es un cajón con papeles que puede valer decenas de miles de pesos el día que vendas. Mucha gente tira esas facturas porque "ya pagó" y después no puede comprobar nada.
En terreno sin construcción no aplica la exención de casa habitación, porque no vives ahí. Se calcula la ganancia igual —costo actualizado, gastos, mejoras comprobables— y se paga sobre ella.
No declares un precio menor al real en la escritura. Es común que alguien lo proponga para pagar menos impuesto. Tiene dos consecuencias feas: cuando tú vendas después, tu costo de adquisición será ese número chico y tu ganancia gravable será enorme, y además es un delito. El ahorro de hoy lo paga con creces el mismo que lo hizo, más adelante.
Se paga sobre la ganancia, no sobre el precio de venta. La ganancia es el precio menos el costo de adquisición actualizado por inflación, menos las mejoras comprobables con factura y los gastos de la operación. Quien calcula, retiene y entera el impuesto es el notario, así que el cálculo con tus números se hace ahí.
Cuando vendes tu casa habitación, puedes comprobarlo con documentos a tu nombre en ese domicilio, no usaste la exención en los tres años anteriores, y el monto no rebasa el tope en UMAs que marca la ley. Si lo rebasa, se paga sobre el excedente. El tope se actualiza cada año: confírmalo en la notaría.
Sí, pero sólo si tienes la factura. Las ampliaciones y construcciones comprobadas con factura se restan de la ganancia y bajan el ISR. Sin factura no cuentan para el cálculo aunque se vean. Por eso conviene guardar esas facturas desde que se hace la obra.
No. Además de ser un delito, te perjudica a ti: cuando vendas después, tu costo de adquisición será ese número bajo y tu ganancia gravable será mucho mayor. El ahorro de hoy lo termina pagando el mismo que lo hizo.
Vamos, levantamos el expediente completo y le decimos un precio con el que sí se vende, enseñándole de dónde sale el número.
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