Los papeles, el precio, qué arreglar y qué no, y cuánto te va a quedar de verdad después de impuestos. En el orden en que conviene hacerlo.
Revisado el 17 de agosto de 2026
Una casa bien puesta se vende. Una casa mal puesta se queda meses, baja de precio dos veces y termina vendiéndose en menos de lo que valía. La diferencia casi nunca está en la casa: está en el precio de salida, en las fotos y en si los papeles estaban listos cuando apareció el comprador.
Es la única que no tiene revancha. Los primeros días son cuando más gente ve tu propiedad, porque le aparece a todos los que ya andaban buscando en esa zona. Si sale cara, esa gente la descarta y no vuelve. Cuando bajas el precio tres semanas después, ya no queda quien la vea, y el mercado nuevo la ve con historial de rebaja, que se lee como "algo tiene".
Salir con el precio correcto desde el primer día vende más rápido y más caro que salir alto "por si acaso" y negociar. El "por si acaso" te cuesta los mejores dos meses.
Para ponerlo bien hay que ver tres cosas:
Lo que se vendió, no lo que se pide. Los precios publicados son deseos. Lo que importa es a cuánto cerró lo parecido en tu misma colonia en los últimos meses.
El precio por metro de tu zona, no de tu ciudad. Dos colonias a diez minutos pueden tener precios por metro muy distintos. El promedio de la ciudad no te sirve para nada.
Lo que te hace distinto, hacia arriba y hacia abajo. Escrituras en regla, dos plantas, cochera techada y calle pavimentada suman. Sin escriturar, en esquina ruidosa o con una ampliación sin licencia, restan. Los dos lados cuentan.
En el portal del propietario hay una herramienta que arma esta comparación contigo y te dice el rango, no un número mágico. Un rango honesto sirve más que una cifra segura que nadie te va a pagar.
Esto es lo que se hace mal más seguido. La gente publica, aparece un comprador con crédito, y entonces descubre que falta la sucesión del papá o que la ampliación no está en la escritura. El comprador espera dos semanas, tres, y se va. Ese comprador no vuelve.
Ten esto listo antes del primer anuncio:
Si algo falta, no significa que no puedas publicar. Significa que hay que empezar el trámite hoy, en paralelo, y decirlo en el anuncio. Un anuncio que dice "en trámite de sucesión, se entrega escriturada en tres meses" atrae al comprador que puede esperar y no te hace perder tiempo con el que no.
La regla corta: arregla lo que se ve y lo que asusta; no remodeles.
Lo que sí paga:
Lo que no paga:
La gente no elige tu casa: elige entre veinte miniaturas en una pantalla. Si la tuya se ve oscura, torcida o con cosas encima, no la abren.
Toma las fotos de día, con todas las cortinas abiertas y las luces prendidas, desde una esquina del cuarto para que se vea completo, con el teléfono horizontal y a la altura del pecho. Nada de filtros ni cielos falsos: cuando el comprador llega y no se parece, se siente engañado y ya no compra.
El sistema te va guiando toma por toma y te dice cuáles faltan.
Del precio de venta se descuentan cosas antes de que llegue a tu bolsillo. Cuéntalas desde el principio para no llevarte el susto al final:
Lo que normalmente paga el comprador es la escrituración: el impuesto de adquisición, los honorarios de la notaría y los derechos de registro. Conviene dejarlo por escrito desde el apartado para que no haya discusión el día de la firma.
Pide el apartado por escrito, con monto, precio pactado, plazo y qué pasa si alguien se echa para atrás. Y pregúntale cómo va a pagar. No es indiscreción: si va con Infonavit hay avalúo de por medio y tiempos de la institución; si es crédito bancario hay avalúo y buró; si es de contado se firma en semanas. Cada camino tiene su calendario y conviene saber en cuál estás desde el primer día.
Antes de publicar: escritura inscrita a tu nombre, certificado de libertad de gravamen reciente, predial y servicios al corriente, identificación con el nombre igual al de la escritura, y acta de matrimonio si estás casado. Si hay varios dueños, la conformidad de todos. Si viene de ejidal, la constancia de dominio pleno.
No. Los primeros días son cuando más gente ve la propiedad, porque le aparece a quienes ya estaban buscando en esa zona. Si sale cara, esa gente la descarta y no vuelve; cuando bajas el precio, ya no queda quién la vea y el historial de rebaja se lee como que algo tiene. Salir en precio vende más rápido y en más dinero.
Lo que se ve y lo que asusta: limpieza a fondo, sacar cosas, pintura clara y pareja, que todo prenda y cierre, y la fachada. No conviene remodelar cocinas ni baños: rara vez se recupera lo que se gasta y el comprador tenía otro gusto.
El ISR por la ganancia si no calificas para la exención de casa habitación, la comisión si vendes con alguien, el saldo de tu crédito si todavía debes, y los adeudos de predial, agua o mantenimiento. La escrituración normalmente la paga el comprador, pero conviene dejarlo por escrito desde el apartado.
Sí. El saldo se liquida en la misma operación, con el dinero de la venta y a través de la notaría, y se cancela la hipoteca al mismo tiempo que se escritura. Lo que hay que hacer desde el principio es pedirle a tu banco el saldo exacto para liquidar, porque de ahí sale lo que realmente te queda.
Vamos, levantamos el expediente completo y le decimos un precio con el que sí se vende, enseñándole de dónde sale el número.
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