Terreno ejidal: qué es, cuándo conviene y cómo se regulariza

Más de la mitad del territorio del país fue de propiedad social. Eso quiere decir que en cualquier ciudad mexicana hay terrenos ejidales en venta, muchos, y bastante más baratos que los de propiedad privada. La pregunta no es si conviene, sino en qué situación exacta está el que te están ofreciendo.

Las tres situaciones, de menos a más segura

Derechos parcelarios sin más. El vendedor es ejidatario y tiene su certificado parcelario del RAN. Puede ceder sus derechos, pero sólo a otro ejidatario o avecindado del mismo núcleo agrario. No es propiedad privada. No hay crédito bancario ni Infonavit posible. Si compras aquí sin ser del núcleo, lo que tienes es un acuerdo entre particulares que no te hace dueño ante nadie más.

Con asamblea de delimitación y destino de tierras. El ejido ya hizo la asamblea que separa las parcelas individuales. Es el paso previo indispensable para el dominio pleno. Estar aquí significa que el camino existe.

Con dominio pleno. La parcela pasó de propiedad social a propiedad privada. Se inscribe en el Registro Público, se escritura ante notario y a partir de ahí se comporta como cualquier casa: se vende a quien sea, se hipoteca, sirve para crédito.

Entre la primera y la tercera situación hay una diferencia de precio enorme, y está justificada.

El trámite, en orden

Va del ejido hacia afuera, y cada paso tiene su tiempo:

1. Asamblea de delimitación, si el ejido no la ha hecho. Es una decisión colectiva, no del vendedor. Si el ejido no quiere, no hay nada que hacer.
2. Adopción del dominio pleno en asamblea, para la parcela en cuestión.
3. Trámite ante el RAN (Registro Agrario Nacional), que da de baja la parcela del régimen ejidal y expide el título de propiedad.
4. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad del estado.
5. Escrituración ante notario.

Cuánto tarda depende del ejido y del estado, y varía muchísimo. Cuánto cuesta, también. Por eso las preguntas correctas no son generales sino específicas de ese ejido: en qué paso van, quién lo está llevando, qué falta, cuánto han gastado.

A quién hay que ver

El comisariado ejidal es la figura clave. Es la autoridad del núcleo y quien convoca las asambleas. Sin su cooperación el trámite no camina. Su nombre y su teléfono valen más que cualquier promesa del vendedor, y conviene ir a hablar con él antes de apartar.

La Procuraduría Agraria asesora gratis a ejidatarios y compradores. Vale la pena una visita antes de firmar cualquier cosa.

Cuándo sí conviene

Conviene cuando el descuento es real y el camino está claro. Un terreno ejidal a mitad de precio, con asamblea hecha, trámite iniciado, comisariado identificado y costo cotizado es una buena compra para quien puede esperar.

No conviene cuando el vendedor dice "ya casi sale" y no puede enseñar en qué paso va. "Ya casi sale" no es una etapa del trámite.

Lo que nunca debes hacer

No pagues el total antes de que exista el título. Si el trato es comprar hoy y regularizar después, que el dinero se libere por etapas contra documentos, y que eso quede por escrito ante notario. La compra de ejidal a plazo y de palabra es de donde salen los pleitos que duran años.