La lista exacta de documentos que hay que pedir, qué dice cada uno y qué significa cuando falta alguno.
Revisado el 17 de agosto de 2026
Esta es la carpeta que deberías tener completa antes de firmar. Si el vendedor no puede reunirla, no significa necesariamente que haya algo turbio, pero sí que hay trabajo pendiente y que ese trabajo tiene un costo y un plazo. Eso se negocia; lo que no se hace es firmar sin saber.
Escritura pública inscrita en el Registro. El documento que dice quién es el dueño. Verifica dos cosas: que el nombre coincida con quien te está vendiendo, y que tenga el sello de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Una escritura firmada ante notario pero no inscrita no le sirve a un banco y te va a complicar la reventa.
Certificado de libertad de gravamen. Lo expide el Registro Público. Dice si hay hipotecas, embargos, juicios o alguna limitación. Que sea reciente.
Identificación oficial del vendedor, y que el nombre sea exactamente el de la escritura. Los cambios de nombre por matrimonio o los nombres con y sin acento causan retrasos reales en la notaría.
Predial al corriente, con el recibo del año en curso. Los adeudos siguen al inmueble, no a la persona.
Recibos de agua y luz al corriente. Mismo motivo, y de paso te dicen cuánto se gasta de verdad ahí.
Acta de matrimonio. Si el vendedor está casado, para saber el régimen. En sociedad conyugal el cónyuge firma.
Documentos de la sucesión. Si el dueño registral murió, hay que ver en qué va el juicio sucesorio o la sucesión notarial. Hasta que no termine, no se puede escriturar a tu nombre. Esto son meses, no semanas.
Poder notarial. Si firma alguien a nombre del dueño, el poder tiene que ser específico para actos de dominio. Un poder general para pleitos y cobranzas no sirve para vender.
Certificado parcelario y constancia de dominio pleno. Si viene de origen ejidal.
Régimen de condominio y estado de cuenta de mantenimiento. Si está en un fraccionamiento o edificio con cuotas. Los adeudos de mantenimiento también se heredan.
Licencia de construcción o manifestación de obra. Si hay ampliaciones. Una ampliación sin licencia no aparece en la escritura, y el avalúo bancario no la cuenta: puedes estar pagando metros que para el banco no existen.
Cuando algo no está, la pregunta no es "¿entonces no compro?". Son tres preguntas:
Un terreno sin escritura pero con el trámite avanzado, el gestor identificado y el costo cotizado es una compra distinta a un terreno sin escritura y sin nada. El precio debe reflejar esa diferencia, y ahí es donde se negocia con datos en vez de con corazonadas.
Escritura pública inscrita en el Registro, certificado de libertad de gravamen reciente, identificación del vendedor que coincida con la escritura, predial al corriente y recibos de servicios. Según el caso: acta de matrimonio, documentos de sucesión, poder notarial para actos de dominio, y constancia de dominio pleno si viene de ejidal.
Para un crédito bancario no sirve, y complica la reventa. Una escritura firmada ante notario pero no inscrita deja el inmueble sin publicidad registral. Antes de comprar hay que saber cuánto cuesta y cuánto tarda inscribirla, y quién lo va a hacer.
Hay una sucesión de por medio y no se puede escriturar a tu nombre hasta que termine. Puede resolverse por vía notarial o judicial, y toma meses. Antes de apartar conviene saber en qué etapa va.
No. Los adeudos siguen al inmueble, así que quien lo compra los hereda. Por eso se pide el predial y los servicios al corriente antes de firmar, y si hay adeudo se descuenta del precio o se paga en la operación.
Cada propiedad aquí trae su expediente: qué papeles tiene, qué le falta y cuánto cuesta resolverlo. Está antes de la visita, no después.
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