Cómo comprar una casa o un terreno en México sin llevarte sorpresas

Comprar casa en México se cae por tres razones, casi siempre las mismas: los papeles no estaban como decían, el dinero no alcanzó porque nadie contó los gastos de la notaría, o el crédito no dio para el precio pactado. Nada de eso se descubre al final por mala suerte. Se descubre al final porque nadie preguntó al principio.

Esta guía va en el orden en que conviene hacer las cosas.

Primero el dinero, después la casa

Suena al revés y es al revés de como lo hace todo el mundo. La gente empieza viendo casas, se enamora de una y después averigua cuánto le presta el banco. Cuando el crédito no alcanza, ya perdió tres meses y le queda el mal sabor.

Hazlo al contrario. Antes de ver la primera casa, averigua tres números:

Cuánto te presta quien te va a prestar. Si es Infonavit, tu precalificación la ves en Mi Cuenta Infonavit y depende de tus puntos, tu salario y tu edad. Si es Fovissste, del sistema de puntaje. Si es banco, te dan una preautorización con una consulta al buró. Ese número es tu techo real, no lo que te gustaría gastar.

Cuánto traes de enganche. Con crédito bancario suele pedirse entre el 10% y el 20% del valor. Con Infonavit puede ser menos o nada según el esquema, pero rara vez alcanza para el precio completo de la casa que quieres.

Cuánto cuestan los gastos aparte del precio. Esta es la que tumba operaciones. Escrituración, impuesto de adquisición, avalúo, certificados y honorarios de notaría suman una cantidad que no es menor y que casi nadie presupuesta. Varía por estado y por el valor de la casa; pídele el cálculo a la notaría antes de apartar nada. No lo estimes por tu cuenta: cada estado cobra distinto.

La suma de esos tres números te dice en qué rango de precio andas de verdad.

Después los papeles, antes de enamorarte

Antes de la segunda visita ya deberías saber en qué régimen está la propiedad. Hay tres situaciones muy distintas y la gente las confunde todo el tiempo:

Propiedad privada con escritura inscrita. Es la que se puede vender a cualquiera y con cualquier crédito. Pide ver la escritura y el folio real, y verifica que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Una escritura sin inscribir no sirve para un crédito bancario.

Ejidal. El terreno es de un núcleo agrario. Si no tiene dominio pleno, sólo se le puede vender a otro ejidatario del mismo núcleo, y ningún banco ni el Infonavit prestan sobre ella. Con dominio pleno ya pasó a propiedad privada y se comporta como cualquier otra. La diferencia entre las dos cosas es todo el negocio, así que la pregunta correcta no es "¿es ejidal?" sino "¿tiene dominio pleno, y me lo enseñas?".

Posesión o cesión de derechos. Alguien la ocupa y la vende, pero no aparece como dueño en ningún registro. Es lo más barato y lo más riesgoso. Se puede regularizar, pero antes de comprar hay que saber exactamente qué falta, cuánto cuesta y cuánto tarda.

Las cinco preguntas que evitan el 90% de los problemas

Hazlas en la primera conversación, sin pena. Quien vende de buena fe las contesta sin molestarse:

1. ¿La escritura está a nombre de quien me está vendiendo? Si está a nombre de un papá que murió, hay una sucesión de por medio y eso son meses.
2. ¿Está casado y bajo qué régimen? En sociedad conyugal el cónyuge tiene que firmar aunque no aparezca en la escritura. Si no firma, la venta se puede anular.
3. ¿Tiene hipoteca o algún gravamen? No es un impedimento —se paga con la misma operación— pero hay que saber el saldo exacto desde el principio.
4. ¿El predial está al corriente? Los adeudos se quedan pegados al inmueble.
5. ¿Hay más dueños? Si son varios hermanos, todos firman. Es la causa número uno de operaciones que se caen al final.

El certificado de libertad de gravamen

Es un documento que expide el Registro Público y dice si la propiedad tiene hipotecas, embargos o juicios encima. Cuesta poco y se pide en unos días.

No compres sin verlo, y fíjate en la fecha: uno de hace ocho meses no dice nada de lo que pasó desde entonces. Que sea reciente.

Qué revisar en la visita

Lo que se ve importa menos de lo que la gente cree, porque casi todo lo cosmético se arregla. Lo que conviene mirar es lo caro:

• Humedades y grietas. Una mancha en el techo puede ser una gotera de mil pesos o una losa que se está fisurando. Si hay dudas, lleva a alguien que sepa a la segunda visita.
• Instalación eléctrica. Casas viejas con cableado original no aguantan la carga de hoy. Rehacerla cuesta y es sucio.
• Presión del agua. Abre una llave del segundo piso con otra abierta abajo.
• La calle en los dos sentidos. Camínala. Fíjate en quién está afuera, si hay basura, si se ve movimiento. Se compra el vecindario antes que la casa.
• El trayecto. Haz una vez el camino que harías todos los días, a la hora que lo harías. Mucha gente descarta por veinte minutos extra lo que no descartaba por un cuarto de menos.

La segunda visita es la que decide

La primera es emocional. La segunda vas con preguntas concretas, con el flexómetro y, sobre todo, con esa persona que siempre opina —el hermano, el amigo albañil, tu mamá—. Llévala. Si no la convences a ella, la compra no va a pasar de todos modos, y es mejor saberlo en la visita dos que en la ocho.

Cuando ya te decidiste

Aparta por escrito. Un convenio simple con el monto del apartado, el precio pactado, el plazo y qué pasa si alguna de las partes se echa para atrás. Un apartado de palabra no es nada.

Elige tú la notaría, si puedes. Quien paga la escrituración normalmente es el comprador, y quien paga elige. Pide dos cotizaciones; hay diferencias reales entre notarías.

No entregues el dinero fuerte hasta la firma. El apartado sí, el resto en la firma o por medio de la notaría.