Cuánto dinero necesitas de verdad para comprar una casa

La cuenta que hace casi todo el mundo es: precio de la casa menos lo que me presta el crédito, igual a lo que necesito. Esa cuenta está incompleta y por eso hay gente que llega a la firma sin poder firmar.

La cuenta completa tiene cuatro partes.

1. El enganche

Es la diferencia entre el precio y lo que te presta tu crédito. Con crédito bancario suele pedirse entre el 10% y el 20% del valor. Con Infonavit depende del esquema y de tu saldo en la subcuenta de vivienda.

Ojo con una cosa: el banco presta sobre el valor del avalúo, no sobre el precio que acordaste. Si acordaste 2 millones y el avalúo sale en 1.8, el banco calcula sobre 1.8 y la diferencia la pones tú, encima del enganche. Pasa seguido y es la sorpresa más cara de todas.

2. Los gastos de escrituración

Esta es la parte que nadie presupuesta. Incluye:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles (se llama distinto en cada estado). Es un porcentaje del valor y lo fija el estado o el municipio.
• Honorarios del notario, según el arancel de tu estado.
• Derechos de inscripción en el Registro Público.
• Certificados: libertad de gravamen, no adeudo predial, no adeudo de agua.
• Avalúo, si el crédito lo pide.

Todo junto suma una cantidad que sí se siente, y cambia mucho entre estados y según el valor. No la estimes con un porcentaje que leíste en internet. Pídele el desglose a la notaría con el valor concreto de la casa que quieres. Te lo dan sin costo y en el momento.

3. Los gastos del crédito

• Comisión por apertura, si el banco la cobra.
• Seguros: de vida y de daños. Van dentro del pago mensual, pero a veces piden el primero por adelantado.
• Investigación y avalúo, si no venían incluidos.

4. Lo de después de la firma

Que tampoco es cero:

• La mudanza.
• Los contratos de luz y agua a tu nombre, y los depósitos si aplican.
• Lo mínimo indispensable para vivir ahí: cortinas, boiler, chapas, alguna reparación que se veía chiquita.
• El colchón de emergencia. Comprar una casa y quedarse en ceros es cómo la gente termina con la tarjeta al tope el primer año.

Cómo se hace bien

Al revés de como se hace normalmente. Antes de ver la primera casa:

1. Consigue tu precalificación o preautorización. Ese número es tu techo.
2. Cuenta el efectivo que tienes disponible de verdad.
3. Apártale a los gastos de escrituración —pide el cálculo a una notaría con un valor de ejemplo— y a los gastos del crédito.
4. Lo que sobre, ése es tu enganche.
5. Enganche más crédito, ése es el precio máximo de la casa que puedes ver.

Buscar dentro de ese número te ahorra tres meses de enamorarte de casas que no ibas a poder comprar.